RIKSBYGGENS BRF BLÅ STADEN
I föreningens område finns välskötta och vackra trädgårdsanläggningar som är omgivna av grönområden. Föreningen har anställda fastighetsskötare som sköter underhållet. Föreningen har ett gym (årsavgift ca 600 kr/år), bastu, tvättstugor, biltvättplatser, cykelförråd, festlokal, pub, biljardrum, snickeri, vävstuga samt övernattningslägenhet. Till samtliga lägenheter hör ett källarförråd. Föreningen anordnar olika typer av aktiviteter för medlemmarna.
FASTIGHETEN
Föreningen är en äkta bostadsrättsförening och bildades 1969 (se längre ned skillnaden mellan äkta och oäkta förening). I föreningen finns 881 lägenheter, samtliga upplåts med bostadsrätt. Det finns även 10 hyresrättslokaler samt ett gruppboende med 5 lägenheter. Föreningen innehar tomträtten till fastigheterna Backa 69:1-13 med adresserna Olshammarsgatan 2-14, Övralidsgatan 1-27, Karolinernas gata 1-3, Heidenstams gata 1-13 och bebyggdes 1969-1971.
Föreningen köpte huset år 1973. Fastigheten är upplåten med tomträtt genom ett tomträttsavtal med Göteborgs Stad. Tomträttsavtalen omförhandlades 2018 och 2019. Avtalen löper på med 10-åriga avtalstider (se längre ned vad tomträtt innebär).
RENOVERINGAR, REPARATION & UNDERHÅLL
För att bevara föreningens hus i gott skick utförs löpande reparationer av uppkomna skador samt planerat underhåll av normala förslitningar. Föreningen följer en underhållsplan.
Idagsläget pågår byte av alla tappvattenledningar vilket beräknas pågå till ca 2022. I samband med detta sker fönsterinjusteringar och nya tätningslister monteras. Man kommer gå in i samtliga lägenheter och göra håltagningar in till befintliga schakt. Påverkade väggar och garderober återställas och inspektionsluckor installeras. Framöver planeras underhåll av loftgångar, målning av trappuppgångar och ombyggnation av ventilationens tilluftsaggregat i trappuppgångarna.
Under åren har följande skett:
2019 Pågående underhållsarbete av loftgångar, under våren 2019 påbörjades ett byte av tappvattenrör i samtliga lägenheter, vilket är beräknat till ca två år för hela föreningen och ca 3 veckor per lägenhet.
2018 Underhåll av loftgångar, nya tätningslister monterades, renovering av gästlägenhet och boulebanan samt påbörjan av utbyte av rör som provtryckts på vindar i höghusen.
2017 installerades säkerhetsdörrar, postboxar och nytt låssystem i höghusen.
2017-2018 utbyte av låssystem, byggnation av bastu
2016 genomfördes injustering av ventilation och fjärrvärme. Golv av källargång på Övralidsgatan 11 15 målades och parkeringsautomaterna vid gästparkering gjordes om till enbart kortbetalning.
2015 slutfördes stamrenovering av tappvatten på Karolinernas gata 2-3 2014 färdigställdes det löpande arbetet med renovering av hissarna och stamrenovering av tappvatten på Karolinernas gata 2-3 påbörjades.
2014-2016 stamrenovering av tappvatten Karolinernas gata 1-3
2013-2014 utfördes mark- och dräneringsarbete och investering gjordes för nya maskiner till tvättstugor.
2013 målades yttertak om och automatiska dörröppnare i samtliga entréer installerades
2012 installerades underjordsbehållare som avfallssorteringssystem och föreningen fick godkänt bygglov för inglasning av balkonger.
2010 påbörjades renovering av hissar.
2009-2011 utfördes renovering av samtliga V/A-stammar i kök och badrum med metoden relining.
2009 genomfördes en elseparation för att få individuell elmätning, mätare installerad i alla lägenheter. En OVK-besiktning av ventilationen utfördes. Under samma år målades samtliga fönster, dränering kring Olshammarsgatan utfördes och huset energideklarerades.
2005 målades fasad.
2004 renoverades tvättstuga.
2002 målades trappuppgångar om.
1995 renoverades balkonger.
1985 byttes fönster och tak lades om.
Föreningen har beviljats bygglov för inglasning av balkonger. Vid intresse kontaktar man Alnova Balkongsystem AB, www.alnova.se. Önskar man glasa in balkongen bekostas detta av bostadsrättsinnehavaren. För mer information kring detta kontakta föreningens fastighetsexpedition i entréplanet på Övralidsgatan 23.
PARKERING
Parkeringarna administreras av Riksbyggen. Föreningen förfogar över ca 366 parkeringsplatser och ca 430 garageplatser. En parkeringsplats utan el kostar ca 250 kr/mån, parkeringsplats med el ca 300 kr/mån, kallgarage ca 400 kr/mån och varmgarage ca 400 kr/mån. Det finns motorcykel- och mopedplats att hyra för ca 75 kr/mån. Husvagnsparekring finns att hyra för ca 200 kr/mån. I dagsläget är det kö till samtliga platser, kortast kö är det till parkeringsplatser utan el. Kötiden är svår att bedöma då det beror på omsättningen av uppsägningar.
TV OCH BREDBAND
I avgiften ingår Telia Triple Play med det digitala TV-utbudet Lagom, bredband 100/100 och bredbandstelefoni Mini, samtal bekostas av bostadsrättsinnehavaren själv.
EKONOMI
Föreningen har under de senaste åren gjort avgiftshöjningar, 2017-07-01 höjdes avgiften med 2% med anledning av fortsatt underhållsarbete på loftgångar, säkerhetsdörrar, värmeinjustering, inventering av trycksatta ledningar. En avgiftshöjning med 4% skedde under 2018. För mer detaljerad information om ekonomi och renoveringar, se årsredovisning.
Den ekonomiska förvaltningen sköts av Riksbyggen. Taxeringsvärdet uppgår till drygt 626.049.000:- och de långfristiga skulderna till ca 51.957.036:-. Årsavgifter för bostäder uppgår till 618 kr/m² och lån 861 kr/m² enligt årsredovisningen 2017/2018. Avgifterna höjdes med 2 % i juli 2019. Beslut om eventuella avgiftsförändringar tas på budgetmötet under våren varje år.
I avgiften ingår vatten, Telia triple play samt ett obligatoriskt tillägg som avser värme. Till avgiften tillkommer el efter faktisk förbrukning.
FÖRSÄKRING
Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Folksam. Bostadsrättstillägget som en bostadsrättsinnehavare vanligtvis behöver teckna ingår i föreningens fastighetsförsäkring. Således räcker det att bostadsrättsinnehavaren tecknar en hemförsäkring utan tilläggsförsäkring till hemförsäkringen. Vill man teckna eget bostadsrättstillägg går det bra. Meddela detta i sådan fall om en skada uppkommer i bostaden.
AVFLYTTNING & ÖVERLÅTELSE
Vid avflyttning/överlåtelse skall säljaren kontakta Riksbyggen för att göra en avflyttningskontroll (se mer info under rubriken AVFLYTTNINGSKONTROLL. Riksbyggen 0771-860 860.
Överlåtelseavgift tas ut av köparen, 2,5% av prisbasbeloppet som justeras varje år (2019- 46500 kr, 2020-47300 kr). 2020 är prisbasbeloppet 47300 kr vilket ger en överlåtelseavgift på 1183 kr Eventuell pantsättningsavgift tas ut av köparen, 1% av prisbasbeloppet som justeras varje år. 2020 är avgiften 473 kr per lån.
MEDLEMSKAP
Enligt föreningens stadgar §4 kan medlemskap beviljas
a) fysisk eller juridisk person som kommer att erhålla bostadsrätt i föreningen till följd av upplåtelse från föreningen eller som övertar bostadsrätt i föreningens hus,
b) Riksbyggen ekonomiska förening
§5 4:e stycket Annan juridisk person än kommunen eller landsting som förvärvat bostadsrätt till bostadslägenhet får vägras medlemskap.
FAKTA OM ÄKTA & OÄKTA FÖRENINGAR
En förening räknas som en äkta bostadsrättsförening om den till minst 60 procent bedriver kvalificerad verksamhet. Med kvalificerad verksamhet menas främst upplåtelse av lägenheter till de egna medlemmarna. Föreningen är oäkta om den bedriver kvalificerad verksamhet till mindre än 60 procent, enligt en speciell formel.
En oäkta bostadsrättsförening åtnjuter inte samma skatteregler som en äkta bostadsrättsförening. När bostadsrättshavaren säljer sin bostadsrätt beskattas hela den eventuella vinsten, inte 22/30 (73%) som för äkta föreningar. Vinsten kan inte heller skjutas upp. När bostadsrättshavaren säljer sin bostadsrätt i en äkta bostadsrättsförening och köper en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening kan eventuell vinst inte skjutas upp. Om månadsavgiften för en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening anses understiga lägenhetens bruksvärde kan mellanskillnaden betraktas som en beskattningsbar bostadsförmån. Även den oäkta föreningen kan beskattas för fiktiva hyresintäkter om hyran är lägre än bruksvärdet.
Det sägs ibland att även äkta bostadsrättsföreningar är oäkta under sitt första år som fastighetsägare. Det är ett oegentligt sätt att uttrycka att bostadsrättshavare som säljer sin andel under detta första år beskattas för hela vinsten i stället för en reducerad vinst, liksom alltid är fallet med dem som säljer andelar i oäkta föreningar (se ovan). Det beror på att det i reavinstsammanhang är förhållandena vid årets ingång som avgör om föreningen ska betraktas som äkta eller oäkta. Alla bostadsrättsföreningar som ännu inte äger en fastighet är oäkta; därav denna skatteeffekt.
Det är emellertid enbart när det gäller reavinstbeskattning som detta gäller. En äkta bostadsrättsförening är i alla andra avseenden äkta från den dag föreningen tar över fastigheten. Bland annat deklarerar föreningen per den 31 december det första året som en äkta bostadsrättsförening. Även när det gäller uppskov med reavinstskatt betraktas föreningen som äkta redan från början. Enligt en dom i Regeringsrätten 2001 är det förhållandena vid försäljningsdatum eller vid årets utgång som är avgörande för om föreningen är äkta, vilket i sin tur avgör om den sålda andelen kan räknas som en ursprungsbostad i inkomstskattelagens mening.
Källor: Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar, SKV 378. Regeringsrättens dom RÅ 2001:74
FAKTA OM TOMTRÄTT
En tomträtt ger dig rätt att använda en specifik fastighet som ägs av Göteborgs Stad. För detta betalar du som tomträttshavare en årlig tomträttsavgift (avgäld) till kommunen. En tomträttshavare har i princip samma rätt att använda marken som en ägare till en friköpt fastighet och har rätt att belåna fastigheten.
Det här innebär det att ha en tomträtt:
Det här gäller för dig som har tomträttsavtal
Tomträttsavgift regleras genom ett tomträttsavtal. Femton månader innan tomträttsavtalet ska skrivas om (omregleras) skickas en tilläggsöverenskommelse till dig om ny avgift för den kommande avtalsperioden. En period är vanligtvis tio år. Om ni är flera som har en fastighet med tomträtt måste överenskommelsen undertecknas av samtliga.
Kommunfullmäktige beslutar om beräkning av tomträttsavgift.
För småhus- Göteborgs Stads kommunfullmäktige beslutar om hur tomträttsavgiften beräknas. Gällande modell antogs av kommunfullmäktige 7 maj 2009.
För att beräkna avgiften för 10-åriga avgiftsperioder används modellen
0,3 x marktaxeringsvärdet x 0,035 = avgift/år
Årlig avgift motsvarar 1,05 procent av 2018 års marktaxeringsvärde.
För att beräkna avgiften för 20-åriga avgiftsperioder används modellen
0,3 x marktaxeringsvärdet x 0,04 = avgift/år
Årlig avgift motsvarar 1,20 procent av 2018 års marktaxeringsvärde.
För flerbostadshus- Göteborgs Stads kommunfullmäktige beslutar om hur tomträttsavgiften beräknas. Gällande modell antogs av kommunfullmäktige 23 februari 2006.
För att beräkna avgiften för 10-åriga avgiftsperioder används modellen
0,75 x marktaxeringsvärdet x 0,02 = avgift/år
Årlig avgift motsvarar cirka 1,50 procent av 2019 års marktaxeringsvärde.
För att beräkna avgiften för 20-åriga avgiftsperioder används modellen
0,75 x marktaxeringsvärdet x 0,0225 = avgift/år
Årlig avgift motsvarar cirka 1,69 procent av 2019 års marktaxeringsvärde.
För övriga tomträttsupplåtelser (kommersiella, industri, parkering, etcetera)- Tomträtten marknadsvärderas inför ny avgiftsperiod och värderingen ligger till grund för årlig tomträttsavgift. Om det i flerbostadshus finns lokaler marknadsvärderas även dessa.
Avgiftsräntan är 3,00 procent för 10-åriga avgiftsperioder och 3,25 procent för 20-åriga avgiftsperioder.
Källa: Göteborgs Stad
